Nový stavebný zákon zásadne mení štruktúru povoľovania stavieb. Nejde však o dramatické skrátenie procesu, ale o jeho reorganizáciu, digitalizáciu a presun zodpovednosti vo väčšej miere na projektanta. Pri jednoduchých stavbách sa to prejavuje najvýraznejšie.

Z pohľadu praxe je kľúčové pochopiť, že proces je dnes formálne iný, no obsahovo rovnako náročný ako podľa predchádzajúcej právnej úpravy.

1. Súlad s územným plánom ako základná podmienka

Prvým a rozhodujúcim krokom je preverenie súladu stavebného zámeru s územnoplánovacou dokumentáciou obce alebo mesta.

Za týmto účelom je potrebné zabezpečiť:

Územnoplánovaciu informáciu (UPI)

UPI stanovuje:

• funkčné využitie územia,
• regulatívy zástavby (koeficient zastavanosti, podlažnosť, výškové limity, index zelene),
• podmienky dopravného a technického napojenia,
• prípadné ochranné pásma alebo obmedzenia.

Bez preukázania súladu s územným plánom nie je možné pokračovať v povoľovacom procese. Stavebný úrad je povinný tento súlad preskúmať už v úvodnej fáze konania.

2. Geodetické zameranie ako nevyhnutný podklad

Presné polohopisné a výškopisné zameranie územia je základným podkladom pre spracovanie projektovej dokumentácie.

Bez kvalitného geodetického podkladu nie je možné:

• správne osadiť stavbu,
• preukázať dodržanie odstupových vzdialeností,
• riešiť napojenie na inžinierske siete,
• spracovať korektné výškové riešenie.

3. Projektová dokumentácia stavebného zámeru

Ďalším krokom je spracovanie projektovej dokumentácie pre stavebný zámer. Nejde o architektonickú štúdiu, ale o komplexnú dokumentáciu, ktorá musí:

• preukázať súlad s územným plánom,
• riešiť architektonické a urbanistické vzťahy,
• obsahovať statické riešenie,
• riešiť požiarno-bezpečnostné požiadavky,
• riešiť hygienické požiadavky,
• definovať technické zariadenia budovy,
• riešiť dopravu a statickú dopravu, ak je to potrebné,
• preukázať napojenie na inžinierske siete.

Dokumentáciu spracúva autorizovaná osoba. Nový zákon výrazne posilňuje odbornú zodpovednosť projektanta. Úrad už nemá suplovať nedostatky projektovej dokumentácie.

4. Vyjadrenia dotknutých orgánov a správcov sietí

Pred podaním na stavebný úrad je potrebné zabezpečiť stanoviská:

• správcov inžinierskych sietí,
• orgánov ochrany životného prostredia,
• regionálneho úradu verejného zdravotníctva,
• hasičského a záchranného zboru,
• orgánov dopravy,
• prípadne ďalších dotknutých subjektov podľa charakteru stavby.

Proces je dnes koncipovaný ako digitálny a je možné komunikovať elektronicky. Dotknuté orgány sú viazané zákonnými lehotami na vydanie stanoviska.

5. Správa o stavebnom zámere a súhlas so stavebným zámerom

Po dopracovaní dokumentácie sa vypracuje správa o stavebnom zámere, ktorá sumarizuje:

• základné identifikačné údaje stavby,
• preukázanie súladu s územným plánom,
• stanoviská dotknutých orgánov,
• technické riešenie,
• identifikáciu účastníkov konania.

Táto dokumentácia sa predkladá stavebnému úradu, ktorý preskúma splnenie zákonných podmienok a vydá súhlas so stavebným zámerom.

Týmto sa uzatvára prvá fáza povoľovacieho procesu.

6. Projekt stavby a súlad s projektom stavby

Následne sa spracúva projekt stavby v podrobnejšom rozsahu. Tento projekt musí byť v súlade so schváleným stavebným zámerom a rešpektovať všetky zákonné a technické požiadavky.

V niektorých prípadoch je potrebné doplniť ďalšie stanoviská dotknutých orgánov k podrobnejšiemu technickému riešeniu.

Projekt stavby sa predkladá stavebnému úradu na posúdenie. Ak je projekt v súlade s právnymi predpismi a schváleným stavebným zámerom, úrad vydá súhlasné stanovisko.

Tým sa povoľovací proces formálne uzatvára a je možné pristúpiť k realizácii stavby.

7. Povinnosť projektanta pred kolaudáciou

Pred podaním žiadosti o kolaudáciu je projektant povinný vypracovať odborný dokument, ktorým potvrdzuje súlad uskutočnenej stavby s overeným projektom stavby (vyhlásenie o súlade uskutočnenej stavby s projektom stavby).

Týmto dokumentom projektant deklaruje, že:

• stavba bola realizovaná podľa overeného projektu,
• nedošlo k podstatným odchýlkam,
• boli dodržané technické a bezpečnostné požiadavky.

Zákon tým jednoznačne presúva odbornú zodpovednosť za súlad realizácie stavby na autorizovanú osobu.

Reálna skúsenosť z praxe

Je potrebné otvorene konštatovať, že nový proces nie je kratší ako predchádzajúci systém stavebného povolenia.

Úkony sa premenovali, rozdelili do viacerých fáz a presunuli v rámci procesu. Administratívne zaťaženie sa zásadne neznížilo. Rozdiel spočíva najmä v:

• novej terminológii,
• dvojfázovom systéme (stavebný zámer a projekt stavby),
• digitalizácii komunikácie,
• vyššej zodpovednosti projektanta.

Hoci zákon predpokladá plne digitálne konanie, aktuálna prax ukazuje, že mnohé stavebné úrady ešte nie sú plne transformované na digitálne procesy. Z tohto dôvodu je v súčasnosti často efektívnejšie spracovať dokumentáciu aj v tlačenej podobe. Proces je v takom prípade spravidla rýchlejší a plynulejší.

Záver

Pri jednoduchých stavbách dnes platí:

• príprava je rovnako náročná ako v minulosti,
• kvalita projektovej dokumentácie je rozhodujúca,
• súlad s územným plánom je absolútnym základom,
• zodpovednosť projektanta je výrazne vyššia,
• digitalizácia je systémovo zavedená, no v praxi ešte prebieha jej implementácia.

Nový stavebný zákon nepriniesol zjednodušenie obsahu procesu. Priniesol jeho reorganizáciu, nové pomenovanie krokov a presun zodpovednosti.

Kto podcení prípravu, proces sa zastaví už v prvej fáze.
Kto pripraví dokumentáciu odborne a systematicky, dosiahne plynulejší priebeh konania než v minulosti.